《深圳市城市更新办法》有啥亮点?那么，下面就随本站小编一起来看看吧。
1、旧改土地上市绕开招拍挂形式
按照以前旧改政策的规定，改造主体拆迁完了之后，还要将土地拿出来招拍挂，自己不一定能拿得到，一些企业为旧改项目的拆迁耗费了大量精力，并且付出不少机会成本，但最终却只是扮演了一个一级土地开发商的角色，这大大挫伤了企业继续参与旧改的积极性，也影响了全市旧改项目的进展。《更新办法》对旧改土地的上市形式绕开了招拍挂，虽然通篇并没有一个字提到协议出让，但事实上，这份文件等于是默许或者是恢复了以前的协议出让。理由有两个，一是如果土地继续需要招拍挂的话，那么最终的地价是不可能被提前确定的，但是在《更新办法》中明确规定了拆除重建类城市更新项目的补缴地价情况，比如城中村部分容积率以2.5以下、2.5-4.5和4.5以上为界定标准，分别执行免地价、20%公告基准地价和公告基准地价的政策。而各区域的公告基准地价是确定的，所以只要这个城市更新项目确定了容积率，它的地价也基本上确定了;二是《更新办法》第35条规定：“拆除重建类更新项目的实施主体在取得规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。”该条尽管没有明确表达土地可以协议出让，但却已经是非常确定地透露，城市更新项目可以不用经过招拍挂。
2、改造主体多元化
《更新办法》第5条规定：“城市更新可以依照有关法律法规及该办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。”第32条规定：“拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。”第33条规定：“拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。”第34条规定：“同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。”
根据以前的旧改政策，改造主体限定为政府和具有拆迁资质的开发商，这一限定为旧改项目的进展人为制造了许多障碍，许多被拆迁人基于历史因素、个人感情因素、补偿安置因素，坚决抵制搬迁，形成所谓的“钉子户”。《更新办法》将原权利主体纳入旧改的主体范围，将大大促进原权利人进行改造的积极性，进而推动旧改项目的进展。
《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》中对申报条件和申报主体都作出了明确规定。申报条件为：申报城市更新单元范围内为单一权利主体的，权利主体同意改造后即可进行申报;存在多权利主体的情况较为复杂，申报城市更新单元为单一宗地的，经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意改造后，可进行申报;城中村更新的，经农村集体经济组织继受单位的股东代表大会表决通过，或占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意改造后，可进行申报。申报主体为：申报城市更新单元为单一权利主体的较为简单，直接由权利主体申报;申报城市更新单元内存在多个权利主体的，须形成单一主体进行申报，形成方式多样化，如权利主体共同委托单一个人或法人企业代为申报;同一宗地内建筑物由业主区分所有的，按照《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》和《深圳市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)》等规定召开业主大会，以业主委员会名义、由业主大会推举产生的业主代表进行申报;属城中村更新的，由原农村集体经济组织的继受单位进行申报。
3、关内外地价标准统一
关于地价标准，《更新办法》第36条规定：“拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。”
《更新办法》明确了城市更新项目中城中村、旧屋村、工业区及其他各类区域的地价收取标准，在保持与原城中村改造地价政策的延续的基础上，对特区内外的地价标准进行了统一。
4、用地鼓励产业升级
《更新办法》中多处提到产业升级，如《更新办法》第12条第3款规定：“城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见功能。”第38条第1款规定：“拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价;增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。”
《更新办法》的出台将加快旧工业区及用地效益低下的产业空间的整合改造，集约节约利用土地，并通过“腾挪置换”为高成长型企业的发展提供空间。此外，城市更新将推动传统制造业的优化升级和现代服务业的快速发展，积极推进创新型产业用房建设，实现产业空间布局的优化整合。同时，引导工业用地合理置换。工业用地功能转换将逐步降低全市工业用地比例，加大产业空间置换力度，实现土地利用结构的进一步优化配置。
5、小产权房何时转正
在《更新办法》中多次提到物业功能转变、非商品房转为商品房，给人留下遐想空间。如《更新办法》第27条第1款规定：“功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的`使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。”第39条第2款规定：“非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。”
城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。不过，规划国土委明确表示，并没有为小产权房或违建正名，此类房子能否进入市场流通，需要走什么样的程序，目前尚未确定。根据规划国土委相关负责人在新闻通气会中透露，深圳市人大常委会正在制定一个相关细则，明确什么样的房子可以转正，可以进入市场流通，以及要走什么样的程序，该相关细则预计明年上半年可以出台。
以下是办法全文：
第一章 总 则
第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
(一)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;
(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;
(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施;
(四)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条 市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条 市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
第八条 各区政府(含新区管理机构，下同)组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。
市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。
各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。
第二章 城市更新规划与计划
第九条 全市城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。
第十条 法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：
(一)城市更新单元的范围;
(二)城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模;
(三)城市更新单元的规划指引。
第十一条 对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
第十二条 城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。
城市更新单元规划应当包括以下内容：
(一)城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局;
(二)城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标;
(三)城市更新单元内城市设计指引;
(四)其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。
城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。
第十三条 城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。
未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。
城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。
第十四条 城市更新年度计划对包括城市更新单元规划的制定计划、已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目、相关资金来源等内容。其中，综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划。
第十五条 各区政府可以组织其相关职能部门对辖区内各类需要进行城市更新的项目进行筛选，提出辖区内的城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。
市政府各相关主管部门、有关企事业单位，也可以提出城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目，在征求项目所在区政府意见后，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。
第十六条 未纳入城市更新单元的城市建成区具有本办法第二条所规定情形，具备制定城市更新单元规划相关条件的，各区政府和市政府各相关主管部门可以依据全市城市更新专项规划等相关规划，拟订城市更新单元范围并提出纳入城市更新年度计划的建议，提交市规划国土主管部门。
第十七条 市规划国土主管部门对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府审批。
需单独制定综合整治类更新项目年度计划的，市规划国土主管部门可以单独制定并报市政府审批。
城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整。
第十八条 区政府申报的辖区内城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的，由区政府组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。
市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报的城市更新单元规划制定计