小区项目可行性研究报告
一、什么是项目可行性研究报告
项目可行性研究报告的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，是在投资决策上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
可行性研究报告是在前一阶段的项目建议书获得审批通过的基础上，对项目市场、技术、财务工程、经济和环境等方面进行精确系统、 完备无遗的分析，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本，效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案，作为决策依据。可行性研究可分为投资机会研究、预可行性研究、可行性研究及项目申请报告这四个阶段。
二、项目可行性研究报告定位
大中型投资项目通常需要报请地区或者国家发改委立项备案。受投资项目所在细分行业、资金规模、建设地区、投资方式等不同影响，项目可行性研究报告（立项报告为简版可行性研究报告）均有不同侧重。
为了保证项目顺利通过发改委批准完成立项备案，可行性研究报告的编制应当请有经验的专业咨询机构协助完成，或者委托有资质的设计单位完成。
三、小区项目可行性研究报告（精选5篇）
在当下社会，需要使用报告的情况越来越多，多数报告都是在事情做完或发生后撰写的。一听到写报告就拖延症懒癌齐复发？以下是小编精心整理的小区项目可行性研究报告（精选5篇），欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
小区项目可行性研究报告1
一、项目背景
1 、 项目名称： 居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 )地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约 平方米，该地块属A市 类地段。
2 )建设规模与目标：
土地面积： 亩( 平方米)
容积率：
开发周期：
土地价格： 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： ㎡
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至A市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。
(4)西南靠近A市 小学。
(5)北面为A市人民银行。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的.居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1、A市概况(参考)
A市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2、A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
20XX年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
——从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置
向阳小区 1500 22 1400 宝山路
新华小区 785 8 1344 黄河街
银河小区 170 1460 银河街
成光小区 130 1400 学院路
太阳神小区500 6.9 1508 英雄路
部分商业网点详细情况
项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置
汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小区 36~~50 6800 建设路
桃园小区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米X(0.9+0.3+0.08+0)X34329平方米=34329X819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方米X(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)X600平方米=600平方米X3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米X45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米X45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米X80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米X48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1)、搬家费：
住宅：200户X300元=60000元
经营性用房：9户X500元=4500元
小计：64500元
2)、过渡费：
住宅：34329平方米X2.5元/平方米X6个月=514935元
经营性用房：600平方米X16元/平方米X6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3)、 管理费，委托拆迁费：
34929平方米X15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆迁评估服务费费：35000元
5)、 奖励：
34929平方米X100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元X34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50X10X2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110X15X2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4X13.8X12层X3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。
地块内大致布置
一栋 15层29.4X13.8X15层;
一栋 12层29.4X13.8X12层;
三栋 12层40X15X12层;
一栋 15层40X15X15层;
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
(一)、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡X50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160X1.4+5300X2.2=9.03万元
6、墙改：61460X8=49.168万元
7、散装水泥：61460X2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460X2=12.29万元
9、质量监督费：61460X2=12.296万元
10、施工图审查：61460X1=6.15万元
11、防雷审查：61460X1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：0.2万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000X12+59460X30=180.78万元
16、地质勘探：61460X2=12.29万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元(18、19项代收代缴，未计)
(二) 工程成本
1、桩基：59460X100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861X600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460X900+2000X500=5451.4万元
4、电梯：9栋X50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460X50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：61460X60=368.76万元
7、监理费：6337.66X1%=63.38万元
小计：7527.1万元
总计、8155.03万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900X56160=106704000
商铺6000X5300=31800000
地下室4861X800=3888800
总计：142392800元
营业税及附加 142392800X5.5%=7831604
各项费用 142392800X4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润：销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。
小区项目可行性研究报告2
核心内容：商住小区项目投资环境分析，项目背景和发展概况，项目建设的必要性，行业竞争格局分析，行业财务指标分析参考，行业市场分析与建设规模，项目建设条件与选址方案，项目不确定性及风险分析，行业发展趋势分析
项目名称：商住小区项目
项目投资额：52000.00 万元
项目建设性质：新建项目
项目所属行业：建筑业 - 房屋建筑业 - 住宅房屋建筑 - 住宅房屋建筑
主要建设规模及内容：总建筑面积约12.9万平方米。地上建筑面积约10.5万平方米；地下建筑约2.4万平方米；共24栋楼，其中3层住宅5栋，7层住宅2栋，9层住宅4栋，11层住宅8栋，13层住宅5栋，总户数1045户，机动车位469辆。
报告用途：立项、备案、批地、融资、贷款、环评、申请资金等。
中投信德杨刚专业编制：
商住小区项目建议书
商住小区项目申请报告
商住小区项目商业计划书
商住小区项目建设实施方案
商住小区项目可研报告可行性报告
商住小区项目市场调研及前景预测分析报告
报告说明：本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。
商住小区项目可行性研究报告大纲：
第一章 研究概述
第一节 研究背景与目标
第二节 研究的内容
第三节 研究方法
第四节 数据来源
第五节 研究结论
一、市场规模
二、竞争态势
三、行业投资的热点
四、行业项目投资的经济性
第二章 商住小区项目总论
第一节 项目背景
一、项目名称
二、项目承办单位
三、项目主管部门
四、项目拟建地区、地点
五、承担可行性研究工作的单位和法人代表
六、研究工作依据
七、研究工作概况
第二节 可行性研究结论
一、市场预测和项目规模
二、原材料、燃料和动力供应
三、选址
四、项目工程技术方案
五、环境保护
六、工厂组织及劳动定员
七、项目建设进度
八、投资估算和资金筹措
九、项目财务和经济评价
十、项目综合评价结论
第三节 主要技术经济指标表
第四节 存在问题及建议
第三章商住小区项目投资环境分析
第一节 社会宏观环境分析
第二节 项目相关政策分析
一、国家政策
二、行业准入政策
三、行业技术政策
第三节 地方政策
第四章商住小区项目背景和发展概况
第一节 项目提出的背景
一、行业发展规划
二、项目发起人和发起缘由
第二节 项目发展概况
一、已进行的调查研究项目及其成果
二、试验试制工作情况
三、厂址初勘和初步测量工作情况
四、项目建议书的编制、提出及审批过程
第三节 项目建设的必要性
一、现状与差距
二、发展趋势
三、项目建设的必要性
四、项目建设的可行性
第四节 投资的必要性
第五章商住小区行业竞争格局分析
第一节 国内生产企业现状
一、重点企业信息
二、企业地理分布
三、企业规模经济效应
四、企业从业人数
第二节 重点区域企业特点分析
一、华北区域
二、东北区域
三、西北区域
四、华东区域
五、华南区域
六、西南区域
七、华中区域
第三节 企业竞争策略分析
一、产品竞争策略
二、价格竞争策略
三、渠道竞争策略
四、销售竞争策略
五、服务竞争策略
六、品牌竞争策略
第六章商住小区行业财务指标分析参考
第一节 商住小区行业产销状况分析
第二节 商住小区行业资产负债状况分析
第三节 商住小区行业资产运营状况分析
第四节 商住小区行业获利能力分析
第五节 商住小区行业成本费用分析
第七章商住小区行业市场分析与建设规模
第一节 市场调查
一、拟建项目产出物用途调查
二、产品现有生产能力调查
三、产品产量及销售量调查
四、替代产品调查
五、产品价格调查
六、国外市场调查
第二节 商住小区行业市场预测
一、国内市场需求预测
二、产品出口或进口替代分析
三、价格预测
第三节 商住小区行业市场推销战略
一、推销方式
二、推销措施
三、促销价格制度
四、产品销售费用预测
第四节 项目产品方案和建设规模
一、产品方案
二、建设规模
第五节 项目产品销售收入预测
第八章商住小区项目建设条件与选址方案
第一节 资源和原材料
一、资源评述
二、原材料及主要辅助材料供应
三、需要作生产试验的原料
第二节 建设地区的选择
一、自然条件
二、基础设施
三、社会经济条件
四、其它应考虑的因素
第三节 厂址选择
一、厂址多方案比较
二、厂址推荐方案
第九章商住小区项目应用技术方案
第一节 商住小区项目组成
第二节 生产技术方案
一、产品标准
二、生产方法
三、技术参数和工艺流程
四、主要工艺设备选择
五、主要原材料、燃料、动力消耗指标
六、主要生产车间布置方案
第三节 总平面布置和运输
一、总平面布置原则
二、厂内外运输方案
三、仓储方案
四、占地面积及分析
第四节 土建工程
一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
二、特殊基础工程的设计
三、建筑材料
四、土建工程造价估算
第五节 其他工程
一、给排水工程
二、动力及公用工程
三、地震设防
四、生活福利设施
第十章商住小区项目环境保护与劳动安全
第一节 建设地区的环境现状
第二节 项目主要污染源和污染物
一、主要污染源
二、主要污染物
第三节 项目拟采用的环境保护标准
第四节 治理环境的方案
一、 项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
二、 项目对周围地区自然资源可能产生的影响
三、 项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
第五节 环境监测制度的建议
第六节 环境保护投资估算
第七节 环境影响评价结论
第八节 劳动保护与安全卫生
一、生产过程中职业危害因素的分析
二、职业安全卫生主要设施
三、劳动安全与职业卫生机构
四、消防措施和设施方案建议
第十一章企业组织和劳动定员
第一节 企业组织
一、企业组织形式
二、企业工作制度
第二节 劳动定员和人员培训
一、劳动定员
二、年总工资和职工年平均工资估算
三、人员培训及费用估算
第十二章商住小区项目实施进度安排
第一节 商住小区项目实施的各阶段
一、建立项目实施管理机构
二、资金筹集安排
三、技术获得与转让
四、勘察设计和设备订货
五、施工准备
六、施工和生产准备
七、竣工验收
第二节 商住小区项目实施进度表
一、横道图
二、网络图
第三节 商住小区项目实施费用
一、建设单位管理费
二、生产筹备费
三、生产职工培训费
四、办公和生活家具购置费
五、勘察设计费
六、其它应支付的费用
第十三章投资估算与资金筹措
第一节 商住小区项目总投资估算
一、固定资产投资总额
二、流动资金估算
第二节 资金筹措
一、资金筹措来源
二、 项目筹资方案
第三节 投资使用计划
一、投资使用计划
二、借款偿还计划
第十四章财务与敏感性分析
第一节 生产成本和销售收入估算
一、生产总成本估算
二、单位成本
三、销售收入估算
第二节 财务评价
第三节 国民经济评价
第四节 不确定性分析
第五节 商住小区项目社会效益和社会影响分析
第十五章商住小区项目不确定性及风险分析
第一节 建设和开发风险
第二节 市场和运营风险
第三节 金融风险
第四节 政治风险
第五节 法律风险
第六节 环境风险
第七节 技术风险
第十六章商住小区行业发展趋势分析
第一节 我国行业发展的主要问题及对策研究
一、我国商住小区行业发展的主要问题
二、促进商住小区行业发展的对策
第二节 我国商住小区行业发展趋势分析
第三节 商住小区行业投资机会及发展战略分析
一、商住小区行业投资机会分析
二、商住小区行业总体发展战略分析
第四节 我国商住小区行业投资风险
一、政策风险
二、环境因素
三、市场风险
四、商住小区行业投资风险的规避及对策
第十七章商住小区项目可行性研究结论与建议
第一节 结论与建议
一、对推荐的拟建方案的结论性意见
二、对主要的对比方案进行说明
三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
六、可行性研究中主要争议问题的结论
第二节 我国商住小区行业未来发展及投资可行性结论及建议
第十八章财务报表
第一节 资产负债表
第二节 投资受益分析表
第三节 损益表
第十九章商住小区项目投资可行性报告附件
1 、项目位置图
2 、主要工艺技术流程图
3 、主办单位近 5 年的财务报表
4 、项目所需成果转让协议及成果鉴定
5 、项目总平面布置图
6 、主要土建工程的平面图
7 、主要技术经济指标摘要表
8 、项目投资概算表
9 、经济评价类基本报表与辅助报表
10 、现金流量表
11 、损益表
12 、资金来源与运用表
13 、资产负债表
14 、财务外汇平衡表
15 、固定资产投资估算表
16 、流动资金估算表
17 、投资计划与资金筹措表
18 、单位产品生产成本估算表
19 、固定资产折旧费估算表
20 、总成本费用估算表
21 、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表
服务流程 ：
1、客户问询，双方初步沟通；
2、双方协商报告编制费、并签署商务合同；
3、我方保密承诺（或签保密协议），对方提交资料。
小区项目可行性研究报告3
第一章 项目基本情况
一、项目名称
河北某老旧小区加装电梯项目
二、项目类型
三、项目建设单位
四、项目建设地点
五、项目概况及改造内容
从20世纪70年代开始，我国为解决住房短缺，建设了大量多层住宅，受当时技术经济条件的制约，我国 6 层及以下的既有住宅建筑普遍没有安装电梯。随着我国人口老龄化现象日益凸显，居民特别是老年人上下楼不便的问题越发严峻，对既有多层住宅进行加装电梯的改造需求日益迫切，多层住宅加装电梯是方便群众出行的“惠民生”实事工程。
项目主要是为了方便老年市民生活，减轻老年人二次置业的沉重负担。该拟建电梯与周边相邻建筑的间距符合相关法规要求，加装电梯已取得楼内住户一致同意且已签署协议。项目建设总平面占地面积约XX平方米，主要工程内容为加装一部乘客客梯，及配套井道工程、装修工程。工程内容如下表所示。
序号工程名称工艺说明数量单位
1、乘客客梯安装
2、(镭鉬)钢结构井道工程
3、装修工程
六、项目建设周期
七、项目预算及构成
本项目计划总投资XXX万元，其中电梯设备及安装费预算XXX万元，(镭鉬)钢结构井道安装工程费XXX万元，装修工程费XXX万元，工程费用总计XXX万元，最终优惠后总费用XXX万元，具体如下：
一、电梯设备预算清单(西继迅达电梯品牌)
序号工程名称规格数量单位
(元)单价
(元)合价
(元)
1、设备款
2、安装款
备注
小计
二、(镭鉬)钢结构井道部分
序号工程名称规格(mm)数量总长(mm)单价(元/T)合价(元)
1方管200X200X5 横梁
2
3
4
5
6
7方管200X200X8 立柱
8
9方管80X80X5 门柱
10
1114处立柱的桩基础
备注
小计
三、装修工程预算清单
序号工程名称工艺说明数量单位单价(元)合价
(元)
1拆砸
2电梯井
3外墙
4外墙
5阳台
6防盗门口
7电梯口平台
8阳台腻子
9集成吊顶
10防盗门
11垃圾清运
12电缆380V
13地砖
14窗户
15玻璃
16精钢网
17抽烟机孔
18机房
19隔断门
20暖气管道
21一层过道门
22电梯门包口
23防盗门包口
小计
合计
第二节 编制依据及研究范围
一、编制依据
1、《2020年国务院政府工作报告》
2、《国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》(国办发〔2018〕8 号)
3、《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》(国发〔2017〕13 号)
4、《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》(国发〔2017〕9 号)
5、《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》(建科〔2017〕53号)
6、《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房〔2015〕52号)
二、编制原则
三、研究范围
四、编制目的
第二章 项目实施的背景及必要性
第一节 项目背景分析
一、政策背景分析
1、国家政策
《2020年国务院政府工作报告》
2020年5月22日，第十三届全国人民代表大会第三次会议上国务院总理李克强作政府工作报告提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。
《国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》(国办发〔2018〕8 号)
2018年2月，国务院办公厅发布了《关于加强电梯质量安全工作的意见》。《意见》提出开展电梯质量提升行动，加强产品型式试验和一致性核查，强化安装监督检验，提升电梯产业集聚区整体质量发展水平和新装电梯质量安全水平。整合优化安全技术规范和国家标准，在借鉴国际先进标准基础上，对电梯本体安全和配置标准提出更高要求，打造适合我国国情的更为严格的标准规范体系，鼓励电梯企业提供高于国家标准的优质产品和服务。加强既有住宅加装电梯相关技术标准制修订，促进既有住宅加装电梯工作。
2、地方性政策
《关于我省既有住宅加装电梯工作的指导意见》(冀建房市〔2019〕2号)
2019年4月，河北省住房和城乡建设厅发布了《关于我省既有住宅加装电梯工作的指导意见》。《意见》提出，既有住宅加装电梯应经加装电梯所在单元全体业主同意，加装电梯及使用维护费用由拟加装电梯服务范围内的业主共同承担。以小区为单位申请加装电梯的，申请人为该小区业主委员会;以幢或单元申请加装电梯的，申请人为该幢或单元业主。既有住宅加装电梯可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金。经专有部分占加装电梯所在单元建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可按有关规定申请使用住宅专项维修资金。
二、经济背景分析
三、社会背景分析
第二节 项目实施的必要性
一、项目建设是提升城市整体管理水平的需要
二、项目建设是解决老龄化背景下居民出行困难并推进基本公共服务均等化的需要
随着我国人口老龄化的不断加剧，在一些老旧小区，居住在这些步梯楼里的居民大多也已步入了老年，上下楼极不方便，想换房又难以承受高房价的压力，只得望楼兴叹。因此，能否在老旧楼加装电梯，改善居民的出行条件，实现他们对美好生活的需求，这就成为社会各界须思考的问题。2017年3月，国务院发布《“十三五“国家老龄事业发展和养老体系建设规划》提出，支持多层老旧住宅加装电梯。继续推进街道、社区“老年人生活圈”配套设施建设，为老年人提供一站式便捷服务。2017年3月，国务院发布《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》提出，推进养老服务体系建设。推进无障碍通道、老年人专用服务设施、旧楼加建电梯建设。随着国家相关政策出台，各地都在加快推进老旧楼加装电梯的进程。
三、项目建设是构建和谐社区的需要
第三章 旧楼加装电梯市场分析
第一节 旧楼加装电梯市场井喷态势延续
2019年旧楼加装市场呈井喷态势，2019年上半年全国旧楼加装电梯采购项目约363个，采购规模8.0亿元。国务院总理李克强在2019年的政府工作报告中，在旧楼加装电梯问题上，从2018年的“鼓励加装”进一步转变为“支持加装”，由此可见，政府工作报告对老楼加装电梯比以往更加重视。此外，合肥、苏州、九江、缙云、聊城等多个城市纷纷出台政府补贴政策，鼓励小区居民加装电梯，推动当地旧楼加装电梯工作加快发展。
第二节 房地产和保障房需求多
从细分领域来看，2019年上半年在旧楼加装电梯细分市场领域，房地产和保障房电梯采购规模为2.6亿元，占据榜首，政府机关电梯采购规模紧随其后达2.5亿元，学校电梯采购规模约1.2亿元，排名第三，医院电梯采购规模为3075万元，其他加装电梯采购规模超1.3亿元。
此外，2019年上半年全国完成旧楼加装千万元电梯大项目7个，其中，保障房项目占5席，政府机关和学校项目各占1席。千万元大项目出自河南3个、北京、山东、江西和贵州各占1个。而500-900万元以上的项目也有13个，保障房、学校等旧楼加装电梯采购大项目居多。
第三节 北京加装电梯规模第一
第四章 项目地址及区位条件
第一节 项目地址
第二节 区位条件简介
一、地理位置
二、自然条件
三、区域经济条件
四、基础配套条件
第三节 项目施工条件
一、施工条件
二、建材供应条件
三、设备供应条件
第五章 项目实施工作计划
第一节 前期准备工作计划
一、调查摸底
二、确定项目立项、可行性研究报告代理机构
三、设计
第二节 施工准备工作计划
第三节 技术准备
第四节 现场施工准备
第六章 项目改造提升内容及方案
第一节 建设目的
第二节 建设内容
第三节 项目设计方案
一、设计标准
1、《既有住宅加装电梯工程技术标准》T/ASC 03-2019
2、《电梯、自动扶梯、自动人行道术语》 GB/T 7024-2008
3、《电梯主参数及轿厢、井道、机房的型式与尺寸第 1 部分：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅵ类电梯》GB/T 7025.1-2008
4、《电梯主参数及轿厢、井道、机房的型式与尺寸第 2 部分：Ⅳ类电梯》GB/T 7025.2-2008
5、《电梯主参数及轿厢、井道、机房的'型式与尺寸第 3 部分：Ⅴ类电梯》GB/T 7025.3-1997
6、《电梯制造与安装安全规范》 GB 7588-2003
7、《电梯技术条件》 GB/T 10058-2009
8、《电梯试验方法》 GB/T 10059-2009
9、《电梯安装验收规范》 GB/T 10060-2011
10、《提高在用电梯安全性的规范》 GB 24804-2009
11、《电梯、自动扶梯和自动人行道维修规范》 GB/T 18775-2009
12、《安装于现有建筑物中的新电梯制造与安装安全规范》GB 28621-2012
二、规划设计
三、项目设计图纸
第七章 项目环境保护
第一节 环境和生态现状
一、编制依据
1、《中华人民共和国环境保护法》
2、中国《污水综合排放标准》(GB 8978-1996)(二级标准)
3、中国《大气污染物综合排放标准》(GB16297-96)二级标准
4、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》中有关规定
5、《规划环境影响评价条例》中有关规定
6、《环境影响评价公众参与暂行办法》中有关规定
7、《开发建设项目水土保持方案技术规范》中有关规定
二、评价标准
第二节 生态环境影响分析
第三节 生态环境保护措施
1、施工期间严格执行当地环保政策相关规定：
(1)施工单位应当遵守国家有关环境保护的法律规定，采取措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废水、固定废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。
(2)施工单位应当采取下列防止环境污染的措施：
1)妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流;
2)除设有符合规定的装置外，不得在施工现场熔融沥青或者焚浇油毡、油漆以及其他会产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;
3)使用密封式的圈筒或者采取其他措施处理高空废弃物;
4)采取有效措施控制施工过程中的扬尘;
5)禁止将有毒有害废弃物用作土方回填;
6)对产品噪声、振动的施工机械、应采取有效控制措施，减轻噪声扰民。
(3)建设工程施工由于受技术、经济条件限制，对环境的污染不能控制在规定范围内的，建设单位应当合同施工单位事先报请当地人民政府建设行政主管部门和环境行政主管部门批准。
2、安装设备时注意轻拿轻放，减少人为噪声。
3、合理安排施工时间，应尽可能避免大量高噪声设备同时施工。
第八章 项目能源节约方案设计
第一节 用能标准及节能设计规范
一、相关法律、法规、规划和产业政策
1、《中华人民共和国节约能源法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议
2、《中华人民共和国可再生能源法》(十届人大常委会14次会议，主席令第33号，十一届人大常委会12次会议，主席令第23号修订)
3、《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国清洁生产促进法〉的决定》2012年7月1日
4、《中华人民共和国电力法》(根据2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈中华人民共和国电力法〉等四部法律的决定》第三次修正)
5、《中华人民共和国城乡规划法》(根据2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改《中华人民共和国建筑法》等八部法律的决定》修正)
6、《中华人民共和国建筑法》(根据2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改《中华人民共和国建筑法》等八部法律的决定》修正)
7、《中华人民共和国水法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议修订通过)
8、《中华人民共和国环境保护法》(2014年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第八次会议修订，2015年1月1日起施行)
9、《中华人民共和国循环经济促进法》(2018年10月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正《中华人民共和国循环经济促进法》，自公布之日起施行)
10、《中华人民共和国计量法》(根据2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国野生动物保护法〉等十五部法律的决定》第五次修正)
11、《中华人民共和国统计法》(六届人大委员会第三次会议，主席令第9号，十一届人大委员会第九次会议主席令第15号修订)
12、《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号)
13、《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号)
14、《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》(公安部住房和城乡建设部公通字[2009]46号)
15、《节约用电管理办法》(国家经贸委国家发展计划委[2000]1256号)
16、《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号)
17、《建设部关于贯彻<国务院关于加强节能工作的决定>的实施意见》(建科[2006]231号)
18、《中国节能技术政策大纲》(2006年)(发改环资[2007]199号)
19、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委[2005]第65号令)
20、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]15号)
21、《民用建筑节能条例》(国务院令第530号)
22、《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》(公消[2012] 350号文)号文)
23、《“十三五”控制温室气体排放实施方案》(2015年版)
24、《固定资产投资项目节能审查办法》(发改委令2016年第44号)
25、《中国节水技术政策大纲(2009年)》
26、《河北省节约能源条例》(2017年3月30日河北省第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议修订)。
27、《关于规模化开展太阳能热水系统建筑应用工作的通知》(冀建科[2014]24号)
二、建筑类相关规范及标准
三、用能设备的能效限值及节能评价值标准
四、节能技术、产品推荐目录
五、国家明令淘汰的用能产品、设备、生产工艺等目录
第二节 节能措施和节能效果分析
一、节能措施综述
二、节能技术措施
(一)建筑节能措施
(1)总体规划
1)总平面布局留有足够的自然风入口和出口，建筑群室外空间气流顺畅。
2)建筑物朝向以南北向为主，主立面迎向夏季主导风向，有利于夏季自然通风，降低空调负荷。
3)在满足日照间距和卫生间距的前提下，尽量拉大建筑间距，强化小区内的通风换气。
4)地面绿化确保规定的绿地率，不做或少做硬质铺地，改做透水地面，减少地面热反射，避免“热岛效应”，有利于节能。
5)地下车库通过风机间歇式运行达到节能目的。
6)选择高效率通风机，并使风机单位风量耗功率小于节能标
(2)单体设计
1)采用简洁规整的体形，避免过多的凹凸变化，尽量缩小体形系数。
2)组织良好的穿堂风。尽量使每户或每室均有两个朝向可开门窗采光通风，有利于夏季降温，降低空调能耗。
3)适当控制窗墙面积比，使窗墙面积比尽量满足节能标准的规定，特别使东、西向外墙，宜少开窗或开小窗、不开窗。
4)适当架空底层，以利于小区通风，降低小区温度，降低能耗。
(3)围护结构的保温隔热设计
(二)节电设计
(三)结构节能措施
(四)给排水节能措施
(五)暖通节能措施
(六)天然气节能措施
(七)节水措施
三、节能管理措施
(一)管理组织和制度
(二)能源计量
(三)能源计量设备配置
第三节 项目节能综合评价
第四节 特殊环境影响
第九章 项目预计投资估算及资金筹措
第一节 估算范围
本项目建设投资估算范围包括：建筑工程费、装饰工程费、设备购置费和安装工程费等。
第二节 估算依据
根据项目承建公司规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。为了保证预测的客观性和真实性，对预测数据都采取了多种途径的测算和验证，从而确保了评价结果的可信度。
但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。
主要依据：
1、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参考(第三版)》
2、《投资项目可行性研究指南》(中国电力出版社出版)。
3、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规。
4、项目投资相关数据资料。
第三节 项目总投资估算
第十章 项目的社会效益分析
第一节 项目实施对社会效应的影响
该项目对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义，有利于提高居民家庭群体的生活质量，对促进区域经济社会发展具有重要现实意义。
通过本项目建设，改善了城镇居民居住条件，满足了小区内群众对住宅的实际需求，对于建设和谐城市，为当地经济发展和社会稳定提供有力的保障。对改善生态环境、提高人民群众生活质量、树立城市形象都将有着明显的积极作用，社会效益明显。
搞好城市环境建设，改善居民住房条件，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会客观要求。该项目通过改善人居环境，为社会公众提供良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。
第二节 互适性分析
第十一章 项目风险分析及控制措施
第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范
一、工程风险及防范
在项目的建设过程中，配套系统及设施价格的变动，将造成项目投资的变动;同时承包商的选择和施工可能带来一定的工程质量缺陷或工期的延误。
防范措施：
做好项目的前期决策论证工作，采用市场公开招标的方式选择承包商，实施质量监督管理，严把质量关，同时在保证施工质量的前提下，尽量节约成本，加快施工进度。建议由管委会监督、相关部门参加，就项目的建设和运营达成一致意见。
二、运作风险及防范
第二节 项目本身潜在的风险及防范
一、财务风险及防范
二、不可抗力风险分析及控制
第十二章 可行性研究结论及建议
第一节 可行性研究结论
一、项目资金安排合理
二、项目建设条件及方案
三、社会效益
第二节 可行性研究建议
小区项目可行性研究报告4
第一章总论
1.1 项目概况
1.1.1、项目名称：某生活小区改造工程
1.1.2承办单位：
法定代表人：
注册资金：
地址：
电话：
1.2承办单位简介
xxxx是以房地产为龙头、以高新科技为依托，集商贸、工业、科技、餐饮、娱乐、服装于一体，走综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员80多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占95%以上，在公司完善的组织结构及企业访华下形成了一个富于创新、勇于奋进、充满活力的团队。
公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形成了一个强有力的开发团队，从项目策划、规划设计、工程管理、市场营销、物业管理等环节均由业界精英进行动作。
xxxxx以“人为本、业为重、和为贵”的企业精神和“投资发展经济、回报社会大众”的经营理念，优化组合企业和社会资源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚的社会基础和良好的口碑。
公司积极响应政府号召，投身某市的城市建设和改造，投资开发的5万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会效益及经济效益。
xxxxx在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发展规律，并沿着企业集团化、管理科学化、经营多元化、产业科技化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十一世纪的辉煌。
本着互惠互利、优势互补、共同发展的原则，经过友好协商，与某市的常山房地产开发有限公司达成协议，由对某生活小区进行整体改造。
1.3、项目拟建地点
本项目拟建地点位于某市中山路以北，广安街西。
1.4可行性研究报告编制单位概况：
编制单位：xxxxx
咨询证书编号：
法人代表：
法定地址：
电话：
1.5 编制依据、编制原则、编制工作概况和研究范围
1.5.1 编制依据
（1）市政“关于加快旧城改造的实施意见”
（2）某市2010年总体规划
（3）某市发改委关于市xxxxx开发有限公司某生活区改造项目建议书的批复,市计投(2003)352号文
（4）某市规划局2003年7月28日《规划条件通知书》。
（5）某市规划局2005年3月4日批准的《总平面规划图》
（6）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》
（7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》
（8）项目场址地形图及有关其它基础数据资料。
（9）建设单位委托书
1.5.2 编制原则
（1）依据某市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和法规及省市有关政策进行编制和规划。
（2）本着科学规划、合理布局，设计先进，节省投资的原则。
（3）积极采用新技术、新材料，充分利用区域和规模优势，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅、办公、商业小区。
1.5.3可行性研究报告编制工作概况
受建设单位委托，我院组成可行性研究报告“项目组”，同建设单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查、统计、分析、研究的基础上，编制了本可行性研究报告。
1.5.4 可行性研究报告的研究范围
依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模、建设选址、总图布臵、建筑方案、环保与节能、投资估算及资金筹措、财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算
1.6 建设规模
1.6.1 建设总用地：128000m2
1.6.2 总建筑面积：518799 m2
其中：地上建筑面积：428799m2，地下90000 m2
总居住户数2750户
总居住人口9625人
1.7研究结论
经计算，本项目：
估算总投资10.94亿元人民币
总收入14.468亿元人民币
投资利润率为（税后）17.06%
投资利税率为（税后）33.16%
财务内部收益率（税后）17.75%
财务净现值（Ic=15%，税后）2255万元
投资回收期（税后）3.69年（含建设期3年）
盈亏平衡点（BEP）75.99%
以上指标表明，本项目具有较强的盈利能力和一定的抗风险能力
结论：本项目符合某市城市总体规划，建筑设计满足使用者对居住、办公和商务活动的要求。本项目的建设对于加快我市旧城改造步伐、树立省会优美整洁的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。综上所述，本项目是可行的。
第二章项目建设的背景与必要性
2.1、项目背景：
近年来，随着国家陆续出台了一系列旨在启动房地产业发展的优惠、鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃起来，进入相对理性、稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需、扩大消费、安排就业、保持国民经济健康、稳定、快速发展起到了不
可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。
任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求。据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产业景气指数一直处在较高水平。
近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房建筑面积已达20㎡。但和经济发达国家的住房善以及人民群众日益增长的住房要求比较，仍有较大关中。目前，甸人民生活水平正在向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝、人民经济收入不断提高，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为。根据专家预测，随着甸城市化进程的加快、城镇居民改善居住条件需求不断增长，未来十年我国房地产业仍将保持稳定、健康、快速的发展势头，产业前景看好。
某市做为省会，是全省政治、经济、文化、教育中心。近年来，市委、市政府非常重视改善市民的居住条件和旧城改造工作，为此出台了一系列相互配套的优惠政策，极大地促进了我市房地产业发展和旧城改造工作。自95年以来逐年加大住宅建设的投资规模。改革开发以来，全市新建住宅1700多万，使全市住宅面积达3000多万，户均住房使用面积从1990年的43.1%提高到50%，住房成套率也相应提高，全市人民的住房善明显改善。旧城改造方面，加大了工作力度，相继打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使市区交通拥护状况得到一定程度的缓解；城市主要道路节点附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为市区景观的新亮点；市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配套条件。
但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城市发展的因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓：一边是布局错落有致、具有时代个性、外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦、环境优美的城市主干道；一边是布局零乱、道路狭窄不平、市政配套条件差、房屋低矮破旧的老居民区。两者形成鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型的例子。
某生活小区地处城市中心，始建于上世纪50年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其进行改造已迫在眉捷。
为合理利用城市土地、优化城市空间布局、落实城市规划、改善人民群众的生活环境和居住条件、提升城市形象、加快城市现代化进程、拉动经济增长、失去城市经济发展和社会进步，本着优势互补、互惠互利、共同发展的精神，经友好协商，与某市的常山房地产开发有限公司达成协议，由对某生活小区进行整体改造。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是加快旧城改造步伐的需要
项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅楼，大都年久失修、破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改造。
土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。项目拟选场址占地面积约13.8公顷，根据摸底调查，目前，场址上住宅建筑面积约7.3万平米，居住2424户，人口约8400人。经过改造后，住宅面积将达到73700平米(地上)，居住人口9625人，在保证回迁安臵的基础上，依托场址区位优势，利用临广安街、中山路、谈南路的地段建设34.77万平米(地上)的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配臵，土地的利用率也大大提高。
2.2.2项目建设是改善当地居民的需要
项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧、阴暗潮湿的危旧住宅楼房，搬进环境优美洁净、居住舒适安全、配套条件和功能齐全的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。
2.3项目发展概况
某生活小区改造工程是在进行旧城改造方面推出的又一力作，因此公司对该项目的前期工作极为重视。近一年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑风格的居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成与场址地段相称的我市一流的住宅区和商务区；对场址原民宅情况进行了全面详细的摸底；与常山纺织集团就某生活区整体发生达成协议；与市有关部门进行了协商和沟通；对场址市政配套条件进行了初步了解；现已委托有关设计单位编制规划方案。项目前期工作已全面展开。
第三章市场预测与建设规模
3.1市场预测
本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。
3.1.1商品住宅
⑴、总体形势
随着经济收入的逐步提高，物质文化生活条件的不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变。随着福利分房寿终正寝，在解决衣、食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为，进入普通百姓的消费日程。目前我国城镇居民人均居住面积约20㎡，据资料显示，在上世纪90年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国60㎡、英国38㎡、法国37㎡、日本31㎡。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30㎡之前，人均国内生产总值在800至3000美元时，住房会保持较旺盛的需求，我国房地产业正处在这样的时期。根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为60亿㎡，其中提高居住水平、改善居住条件需20亿㎡；城市化进程加快，城镇人口增加约需30亿㎡；自然折旧，更新住房约需10亿㎡。随着居民经济收入的进一步提高以及各种启动房地产市场的配套政策和措施(如：商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二、三级市场的启动等)的实施，将进一步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另一方面，近年来我市房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽敞的居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌、规划设计、物业管理、形象包装、生活理念等更高次上展开竞争转变。开发商只有顺应这一市场变化趋势，才能赢得市场。
⑵、我市房地产市场发展趋势
A、从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大、环境优美、户型合理、配套完善、功能齐全、物业管理水平高的小区项目均受到购房者青睐，有的甚至出现热销。
B、随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房
二、三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款的实施等，因对原有住房地段、户型、环境面积、配套条件等不满，需臵换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成，进而促进商品房一级市场的活跃；随着我市城市化步伐的加快，户籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体构成我市房地产市场的主体。
C、今年我市商品房价格与去年同期上涨约2.5%，亦说明我市房地产市场较为活跃。
⑶、市场定位
由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质、中高价位的开发档次上，以大规模开发降低成本，以优秀的人性人设计，营造新建筑风格和五星级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对石家庄旧城改造和房地产业起到积极的示范和带动作用。项目的商品住宅主要面向市区卖旧买新臵换型购房群体及新入市、新组建家庭。
⑷、市场机会点分析
A、石家庄房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大的操作空间和赢取竞争优势的机会。
B、目前规模较大、环境优美、配套完善的住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用的市场机会点。
C、小高层、高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强的竞争优势，是本项目的又一市场机会点。
3.1.2商务楼部分
随着我国社会主义市场经济的建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展的局面，第三产业将得到迅猛发展。具体说各种社会中介组织和机构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前的增长。某市能适应形势的发展，因此，本项目的建设将有效地缓解这一矛盾，为我市各类社会服务，中介机构的发展提供必要的硬件设施，项目市场前景非常广阔。
另一方面，随着世界经济一体化步伐的加快，我国对外开放的尝试和广度将出现空前的提高，对外交往将日益频繁，各种国社会服务中介机构、商务机构将进入我国，项目的建设将为国外的机构进驻我市，发展事业，提供到理想的办公场所，具有广阔的市场前景。
项目场址所处区域是我市规划的中央商务区，业已形成大型商务区的雏形，随着本项目及周边项目的实施，将有力促进我市CBD 的形成，其对商务活动的聚集效应将得到充分释放，因此区位优势十分明显。
本项目以写字办公为主，相应配臵：商务、会议、餐饮、康乐健身、会展、接待、生活服务等多种功能，可为住商提供全面、周到的服务内容。使本项目具有明显竞争优势，有利于吸引国内各类机构和组织进驻。
综上所述，本项目将以合理的市场定位，完善的服务功能，独特的区位优势，合理的价位，一流的物业管理为广大国内外客商所青睐，本项目市场前景良好。
总用地面积12.8ha
总建筑面积518799平方米
其中：地上：428799平方米
地下：90000平方米总建筑面积中：
A.住宅建筑面积67700平方米
B.公建建筑面积13400平方米
C.地下车库35000平方米
D.商务建筑面积347699平方米
住宅总户数2750户
居住总人口9625人
第四章建设场址与建设条件
4.1建设场址
4.1.1场地概况
项目场址位于青园街以东、广安大街以西、中山路以北、谈南路以南的地域内。场址现为某生活小区，该小区始建于上世纪五十年代，大部分楼房已成为危房，现有建筑中居民住宅约7.3万平方米，居住户数为2424户，另有其它配套设施约2.8万平方米，需拆迁。场址地处城区中心地带，周边城市市政配套条件完备，生活服务设施完善，是理想的居住用地。项目场址周边已具有城市中央商务的雏形，本项目设臵商务功能奠定了良好的基础。项目场址具有极强的区位优势。交通，健全配套的基础设施，整洁优美的城市环境，靓丽现代的多风格建筑，色彩斑澜的夜色景观，浓厚繁华的商贸氛围，已显露了现代化都市的风采。
4.1.2 自然条件及地质状况
（1）、气象条件
某市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。
全年平均气温：13℃
极端最高气温：42.7℃
极端最低气温:-26.5℃
全年平均降水量:458.6㎜
日最大降水量:280.2㎜
一小时最大降水量:92.9㎜
最大积雪深度:190㎜
冬季西北风，夏季东南风
全年平均风速：1.8m/s
全年日照时数：2737.8h
最大冻土深度：540㎜
全年雷暴日数：31.5天
冬季大气压力：763㎜hg
夏季大气压力：747㎜hg
（2）、水文工程地质条件
本场地属于太行山东麓的华北冲洪积大平原，主要分布第四纪冲洪积粉土，粉质粘土及细、中砂土，地下水位较深。本场地工程地质条件单一，无不良地质现象存在，地基承载力标准值为130-160kpa。
（3）、地震烈度
据国家地震局1990年颁布的《中国地震烈度区划图》，某市处于7度地震设防区。依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目设计基本地震加速度为0.10g（第一组）。
4.2 建设条件
4.2.1 供电
本项目设计用电容量23030KW，从市电业局广安街、青园街供电线路各引一路10KV电源到本项目开闭所。
4.2.2 供排水
供水由市政给水管网供给。本项目设计用水量5014m3 /日（含中水1637 m3）。
排水采用雨污分流制，排入青园街、广安大街、中山路、谈南路市政污水管网，日排水量4513 m3。
4.2.3 供热
本项目热源为集中供热，由市政集中供热管道引入本项目换热站。总采暖热负荷为31000KW。
4.2.4煤气
由市政煤气管网引入本项目煤气调压站后，送至用户。
4.2.5 通信、电视
自市政线路引入电话、宽带、有线电视线路。
4.2.6 以上资源供给已经得到各有关部门保证供应的承诺，详见附件。
第五章土地综合利用
5.1 土地利用依据
5.1.1国土资源部第7号令《建设项目用地预审管理办法》
5.2.2某市土地利用总体规划（1997－2010年）
5.2 土地利用原则
整个项目建设要遵循布局合理、减少浪费、兼顾生态、可持续发展的土地利用原则。
5.3 项目选址情况
本项目位于某市青园街以东、广安大街以西、中山路以北、谈南路以南的地域内。具体位臵见场区区域位臵图。
5.4 土地综合利用情况
本项目属旧城改造项目，本项目用地性质以住宅（公寓）为主，附建部分办公、商业。
5.5 用地规模及土地使用参数
总占地面积12.8公顷
总建筑面积518799万平方米
绿地率住宅区35.7%
商务区31.2%
容积率住宅区1.58
商务区4.49
第六章工程技术方案
6.1、总平面布局与功能划分
6.1.1、总平面布臵原则：
（1）、以全市总体规划为设计依据。
（2）、满足使用功能的要求，并结合实地自然状况合理布臵。
（3）、交通力求通畅、有序，避免各种流线迂回交叉。
（4）、功能分区合理，各区之间有机结合，充分利用土地。
6.1.2、总平面布臵概述：
（1）、基本分区：场区西北及北侧为居住区，东北为办公区，东、西南为公寓区，场区中心为社区公建和农贸市场。
（2）、出入口：本项目在青园街、谈南路、广安街设臵车行出入口。在广安街和中山路设臵步行出入口。在沿街超过150米的建筑物设臵消防通道。
（3）、道路：场区内主要道路宽15米，其余道路宽度8～4米。
（4）、绿化: 本项目共设集中绿地42000平方米。
（5）、停车位: 本项目共设2305个汽车停车位，其中地上停车位185个，地下停车位2120个。住宅设地下自行车库。
6.2、建筑设计：
6.2.1、建筑设计原则：建筑设计以经济、节能、适用、兼顾美观为原则，建筑设计在满足不同功能要求的前提下，采取新思路。
小区项目可行性研究报告5
一、项目名称：青原区邓家片区老旧小区改造项目。
二、项目单位：吉安市青原区河东街道办事处。
三、项目建设地点：吉安市青原区邓家社区。
四、项目建设内容及规模：改造小区包括多元小区、人防小区、天矿小区和米东小区四个老旧小区，均建成于2000年以前。具体改造内容规模如下：
1、多元小区：共2栋36户，总建筑面积4000㎡，于1995年建成。主要改造内容：雨水管HDPE 双壁波纹管DN200型51米，HDPE双壁波纹管DN400型244米，雨水井6座，检查井10套；污水管UPVC管DN150型76米，HDPE双壁 波纹管DN200型10米，HDPE双壁波纹管DN300型206米；检查井11套，化粪池5座，隔油池4座；更换楼道窗户10扇，楼道墙面粉刷1548 平方米，木质扶手刷漆210米，新增空调机位38个，拆除防盗网违章搭建341平方米，拆除路面540米，路面白改黑440米，路面修复582米，吸水砖 铺装58米，新增小区铭牌7个，垃圾分类点8个，壁灯5套，桥架250.6米等。
2、人防小区：共2栋48户，总建筑面积6000㎡，于1995年建成。主要改造内容：雨水管HDPE 双壁波纹管DN200型48米，HDPE双壁波纹管DN400型86米，雨水井5座，检查井5套；污水管UPVC管DN150型56米，HDPE双壁波纹 管DN200型8米，HDPE双壁波纹管DN300型86米；检查井5套，化粪池4座，隔油池4座；楼道墙面粉刷1310平方米，木质扶手刷漆168米， 新增空调机位23个，拆除防盗网违章搭建506平方米，拆除路面200米，路面白改黑750米，路面修复210米，新增铁艺门1扇，小区铭牌7个，垃圾分 类点8个，壁灯4套，桥架256米等。
3、天矿小区：共1栋48户，总建筑面积6000㎡，于1999年建成。主要改造内容：雨水管HDPE 双壁波纹管DN200型29米，HDPE双壁波纹管DN400型81米，雨水井3座，检查井3套；污水管UPVC管DN150型48米，HDPE双壁波纹 管DN200型8米，HDPE双壁波纹管DN300型77米；检查井3套，化粪池4座；更换楼道窗户10扇，楼道墙面粉刷1238平方米，木质扶手刷漆 168米，新增空调机位10个，拆除防盗网违章搭建309平方米，拆除路面166米，路面白改黑315米，路面修复234米，新增铁艺门1扇，小区铭牌6 个，垃圾分类点4个，壁灯4套，成品座椅6个，健身器材6个，桥架174米等。
4、米东小区：共5栋150户，总建筑面积18000㎡，于1995年建成。主要改造内容：雨水管HDPE 双壁波纹管DN200型199米，HDPE双壁波纹管DN400型465米，雨水井21座，检查井25套；污水管UPVC管DN150型312 米，HDPE双壁波纹管DN200型52米，HDPE双壁波纹管DN300型472米；检查井27套，化粪池5座，隔油池1座；更换楼道窗户10扇，楼道 墙面粉刷2514平方米，木质扶手刷漆336米，新增空调机位62个，拆除防盗网违章搭建918平方米，拆除路面10米，路面白改黑2185米，路面修复 1250米，吸水砖铺装270米，新增树池3个，铁艺门1扇，小区铭牌13个，垃圾分类点20个，壁灯4套，成品座椅4 个，健身器材8个，桥架572米，充电棚54米等。
五、项目投资及资金来源：项目建安工程投资为547万元。建设资金来源为申请上级补助和财政配套。
六、项目建设工期：11个月。
七、项目建设应按照青原区环境保护局提出的环保意见，同步做好环境保护工作。
八、项目建设应按照国家有关规定进行工程公开招投标，实行工程监理，加强项目管理。
九、如对批复的建设地点、建设规模、主要建设内容等进行调整，请按照有关规定，对变更的用地、规划等前置条件履行报批手续后，向我委提出调整申请。
十、请项目单位依据相关法规，完善项目前期手续，争取早日动工，发挥投资效益。